三角工業用不動産、新規納入にもかかわらず「依然として地主市場」

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Lawrence Bivins、WRAL TechWire 著 — 2023 年 6 月 9 日

編集者注: この WRAL TechWire の商業不動産特別レポート「Follow the Numbers」は、商業不動産会社 CBRE Raleigh の支援を受けています。

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ローリー –軟調なオフィス不動産とは異なり、トライアングル工業用不動産市場は引き続き堅調で、2023 年第 1 四半期は 862,000 平方フィートを超えるプラスの純吸収量で始まります。 新製品の納入により空室率は4.5％に上昇し、過去最低となった2022年第1四半期の空室率から240ベーシスポイント（2.4パーセントポイント）上昇した。

工業用不動産は冷蔵倉庫から製造施設まで多岐にわたります。 このセグメントには、組立、倉庫、オフィス業務を収容できる低層建物であるフレックス スペースや、顧客のショールームも含まれます。

CBREグラフィック

「最近、私たちの市場で本当にブームになっているのは、倉庫/物流スペースです」と、商業用および工業用不動産の市場状況に関する四半期データを追跡および報告しているCBRE|ローリーのシニアリサーチアナリスト、エリザベス・ゲイツ氏は言います。 倉庫および流通不動産に対する需要は、主に電子商取引のフルフィルメント業務から生じています。 「それは新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の前から始まっていたが、パンデミック後は一気に加速した」とゲイツ氏は言う。 ゲイツ氏によると、アメリカ企業が全国規模の流通枠組みから、より迅速に製品を顧客の手に届けることができる、より地方や地域のフルフィルメントモデルへの移行が、流通スペースの成長を促進しているという。

米国勢調査局の報告によると、パンデミックが沈静化した現在、より「通常の」消費者行動が戻ってきているが、デジタル小売業の減少にはつながっていないという。 実際、2022 年のオンライン支出は 11.3% 増加しており、e コマース フルフィルメント センターに対する需要はしばらく堅調に続く可能性があることが示唆されています。 それはテナントの家賃の上昇につながります。 2023年第1四半期、倉庫スペースの平均募集賃料は平方フィート当たり8.54ドルに上昇し、2022年第1四半期から12.8パーセント上昇しました。フレックススペースはより緩やかな上昇で、年間で8.5パーセント上昇し、平均16.14ドルとなりました。

テナントへの救済措置が進む可能性がある。 現在進行中の建設プロジェクトでは、460万平方フィート以上の敷地が建設される予定です。 地域の工業用不動産市場にスペースを提供します。 「かなりの量の新製品が市場に追加されており、それは良いことだ」とゲイツ氏は言う。 空室率は上昇しているにもかかわらず、「空室率は依然として信じられないほど低い。さらに多くのスペースが追加されており、それはテナントにとってプラスだ」と彼女は言う。今のところ、「それは依然として家主の市場だ」。

新しいスペースの大部分はダーラム郡、オレンジ郡、ウェイク郡の中核市場にあり、その面積は約170万平方フィートとなる。 新製品の一部は、チャタム郡、ジョンストン郡、リー郡などの「郊外」市場に配送される予定です。 「これは注目に値する傾向です」とゲイツ氏は言う。 「辺境の郡ではますます成長が見られ始めています。」

ハイテク企業がブレーキを踏む中、トライアングルのオフィス物件に対する需要が鈍化していることをデータが示唆

CBRE|ローリーは、地元の主要企業とダラスに本拠を置くCBREグループ[NYSE:CBRE]との合弁会社で、ローリー・ダーラム市場における大手商業用不動産サービス会社であり、ポートフォリオ管理、販売およびリースサービス、コンサルティングを提供しています。専門知識やその他のサービス。 8 つのトライアングル郡の工業用不動産データを収集しています。 分析にはバイオ製造、医療、ライフサイエンス施設、政府所有の施設は含まれていないが、同社はこれらすべてを個別に追跡している。

この地域の都市中心部にある工業地帯の土地が不足しているため、価格が高騰している。 辺境のコミュニティでは、開発者がより手頃な価格で提供されます。 交通インフラや上下水道の設備への投資により、かつては田舎だった地域が高度な産業運営に魅力を感じるようになりました。 たとえば、ジョンストン郡では現在、約150万平方フィートの工業用地が建設中である。 スミスフィールドの近くで、AdvanceTEC は最近、クリーンルームスペースへの 1,000 万ドルの投資を完了しました。 この建物には、リース可能な約 63,000 平方フィートの従来型の倉庫/配送スペースもあります。 バージニア州リッチモンドに本社を置く AdvanceTEC は、バイオテクノロジー、ナノテクノロジー、クリーンテクノロジー業界の顧客にサービスを提供しており、その専門知識は政府、軍事、大学、企業の施設で活用されています。 この非公開企業は、研究、試験生産、大量生産用途のための施設の建設に成功しました。

近年、大規模な産業事業がチャタム郡、ジョンストン郡、リー郡に進出している。 CBRE|ローリーのエグゼクティブバイスプレジデント、アン・スチュワート・パターソン氏は、「遠方に行けば行くほど、土地の価格が安くなります」と述べています。 「これらの郡は成長を支えるインフラ整備にも多額の資金を投入している」とパターソン氏は言う。

場合によっては、郡の経済開発リーダーが民間開発業者と緊密に連携して、より多くのクラスA産業スペースを市場向けに準備しているところもあります。 グリーンズボロに本拠を置くサメット コーポレーションと、リー郡とサンフォード市での企業の採用と拡大を監督するサンフォード エリア グロース アライアンスとのパートナーシップにより、セントラル カロライナ エンタープライズ パークに 4 つの工業用シェルビルが建設されました。 シェル建物には、基礎、ドア、窓、フッター、屋根などの機能が含まれていますが、エンドユーザーが業務の仕様に合わせて内装を調整できる柔軟性が残されています。

サンフォード・エリア・グロース・アライアンスの最高経営責任者、ジミー・ランドルフ氏は「当社は建物に重点を置いているため、一部の競合他社とは一線を画すことができる」と語る。 このパートナーシップのユニークな特徴は、テナントが確保されていない場合、市と郡が仕様建物を引き渡し後最長 2 年間リースすることに同意することです。 この規定は、民間開発業者がリスクを管理し、さらには貸し手からより納得のいく融資条件を確保するのに役立ちます。 その見返りとして、ランドルフと地元の指導者は、公園内で操業する産業の種類に影響を与えることができる。通常は製造業者やその他の高賃金の雇用主であり、その存在が地元経済の変革に貢献する可能性がある。 「私たちはコミュニティとして、テナントを誰にするかについてある程度の発言権を持つことが重要だと感じました」とランドルフ氏は言う。

サメットとのパートナーシップを実施して以来、4 つの建物が到着した雇用主に売却または賃貸されました。 昨年6月、アステラス遺伝子治療は、公園内の135,000平方フィートの敷地の1つに1億ドルをかけて製造工場を開設した。 建物。 日本企業は、リー郡全体の平均の2倍以上の平均給与で200人以上を雇用するつもりだ。 また、近隣の郡が投機的工業用不動産を奨励するためにこのモデルを採用していることも重要です。 「当時、この種のパートナーシップはこの地域では初めてでした」とランドルフ氏は言う。 たとえば、ジョンストン郡のリーダーは、AdvanceTEC やその他の最近の不動産パートナーとこのアプローチを再現しました。

パート 3: 従業員をオフィスに戻すには何が必要ですか?

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